2026 아파트 취득세 완벽 정리 — 세율표·다주택 중과·생애최초 감면
아파트를 사면 잔금을 치른 날(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 취득세는 매매가 다음으로 큰 목돈이 들어가는 항목이라 계약 전에 미리 계산해 두는 것이 좋습니다. 이 글에서는 2026년 9월 현재 적용되는 주택 취득세 구조를 처음부터 차근차근 정리했습니다.
1. 취득세는 세 가지 세금의 합입니다
흔히 "취득세"라고 부르는 금액은 실제로 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세를 합친 것입니다. 과세표준은 원칙적으로 실제 거래가격(취득 당시 가액)입니다.
- 취득세: 주택 가격과 취득 후 보유 주택 수에 따라 1~3% 또는 8%·12%
- 지방교육세: 일반세율(1~3%) 적용 시 취득세율의 10%(0.1~0.3%), 중과(8%·12%) 시 0.4%
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 이하는 비과세, 85㎡ 초과는 0.2%(8% 중과 시 0.6%, 12% 중과 시 1.0%)
2. 1주택(무주택자가 사는 경우) 세율표
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 1.1% | 1.3% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1.01~2.99%(계산식) | 취득세율 × 10% | 1.11~3.29% | 1.31~3.49% |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 3.3% | 3.5% |
6억~9억 원 구간은 가격에 비례해 세율이 올라가도록 설계되어 있습니다.
세율(%) = 취득가액 × 2/3억 원 − 3 (소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림)
- 7억 원: 7 × 2/3 − 3 = 1.6667 → 1.67% → 취득세 약 1,169만 원
- 8억 원: 8 × 2/3 − 3 = 2.3333 → 2.33% → 취득세 1,864만 원
- 9억 원: 9 × 2/3 − 3 = 3% → 취득세 2,700만 원
3. 다주택자 중과세율
취득 후 1세대가 보유하는 주택 수와 새로 사는 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 세율이 크게 달라집니다(지방세법 제13조의2). 2026년 9월 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15곳(과천·광명·하남·의왕·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지/기흥·화성 동탄·구리)입니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
일시적 2주택: 이사 등으로 새 집을 먼저 사고 기존 집을 3년 이내에 처분하면 새 집에 1주택 세율을 적용합니다. 기한 내 처분하지 못하면 중과세율과의 차액이 추징되므로 주의해야 합니다. 시가표준액 1억 원 이하 주택 등 일부 주택은 주택 수 산정이나 중과에서 제외되는 예외가 있습니다.
중과 시 세금 합계는 85㎡ 이하 기준 8% → 8.4%, 12% → 12.4%, 85㎡ 초과 기준 8% → 9.0%, 12% → 13.4%입니다.
4. 생애최초 주택 구입 감면
본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고, 거주할 목적으로 취득가액 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 감면받습니다(지방세특례제한법 제36조의3). 이 제도는 2025년 12월 법 개정으로 2028년 12월 31일까지 연장되었습니다.
- 산출 취득세가 200만 원 이하면 전액 면제, 200만 원을 넘으면 200만 원을 공제합니다.
- 일정 요건의 소형주택·인구감소지역 주택 등은 한도가 300만 원입니다.
- 취득 후 일정 기간 안에 전입해 실제 거주하지 않거나, 거주 기간이 짧은 상태에서 매각·임대하면 감면받은 세금이 추징될 수 있습니다.
- 감면은 취득세 본세에 적용되며, 이 사이트의 계산기는 지방교육세를 감면 없이 그대로 계산합니다. 전용 85㎡를 초과하면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과될 수 있습니다.
참고: 행정안전부의 「2026년 지방세제 개편안」(2026.8.26 발표)에는 40세 미만 청년의 생애최초 감면 한도를 300만 원으로 늘리고 주거용 오피스텔을 대상에 추가하는 안이 담겼습니다. 다만 2026년 9월 30일 현재 입법예고 단계여서 계산기에는 반영하지 않았습니다.
5. 계산 예시
| 사례 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 무주택, 서울 9억, 84㎡ | 2,700만 | 270만 | 0 | 2,970만 원 |
| 생애최초, 경기 5억, 59㎡ | 500만 − 200만 = 300만 | 50만 | 0 | 350만 원 |
| 1주택자 추가 구입(조정), 10억, 114㎡ | 8,000만(8%) | 400만 | 600만 | 9,000만 원 |
내 조건으로 바로 계산하려면 매수 계산기를 이용하세요. 대출 한도와 중개보수, 채권 비용까지 함께 계산됩니다.
6. 자주 묻는 질문
분양권·입주권도 주택 수에 들어가나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권, 주거용 오피스텔(시가표준액 1억 원 초과 등)은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함됩니다. 세부 요건이 복잡하므로 관할 지자체에 확인하세요.
취득세는 언제까지 내야 하나요?
유상 취득은 취득일로부터 60일 이내입니다. 보통 잔금일에 법무사가 소유권이전등기와 함께 신고·납부를 대행합니다.
출처: 국가법령정보센터 지방세법 제11조·제13조의2·제151조, 농어촌특별세법 제5조, 지방세특례제한법 제36조의3(시행 2026.6.2.), 행정안전부 「2026년 지방세제 개편안」 보도자료(2026.8.26). 개인별 요건에 따라 세액이 다를 수 있으니 위택스 또는 관할 시·군·구청 세무과에 확인하시기 바랍니다.